国庆假期刚刚结束，许多城市的新房销售点人流量有所回升。然而，在表面繁荣的背后，中国的二手房市场却正朝着一条更加严峻的道路前行。曾几何时，买房人可以随意压价，但随着新房现房销售模式的推进，热门地区的新房供应逐渐缩减，这使得市场格局发生了改变。而在这个存量时代的浪潮中，今年前八个月，二手房的交易量已占据市场的一半以上，卖方不再轻易降价出售，反而开始增强信心，拒绝低价出让。但买方在此时依然保持谨慎，观望态度愈发显著，以免追高买入。双方围绕心理预期与底线的拉锯战由此展开。

每年春天，楼市的“小阳春”行情总是引发讨论，今年的持续时间似乎更长。传统上，这股热潮通常集中在三月和四月，但从五月开始，一线城市的二手房成交依旧活跃。以北京和上海为例，这两座城市在此轮行情中扮演了先锋角色，北京四月的二手住宅成交达到了1.8万套，创下近五年四月的单月新高。而上海也是不甘示弱，四月的二手商品房成交纪录达到2.9万套，其中多天的备案量均超过千套。这两座城市的“小阳春”行情究竟是昙花一现，还是市场复苏的真正标志，将对后市的信心产生深远影响。

令人欣慰的是，目前北京和上海的二手房成交量仍在稳步上升。根据中指研究院的数据，今年五月截至24日，这两地的二手房成交量同比增幅分别为15%和29%。尤其是上海，5月10日一天内成交1664套，刷新了近五年的单日成交记录。如此持续的市场活跃度，背后究竟是什么力量在推动二手房的交易?纵观长远趋势，随着存量时代的到来，二手房的购买主力显著变化。 球友直播官网

多家机构的研究数据表明，低总价房源的刚需购房者正在主导本轮市场成交。在北京，普瑞地产的研究显示，截至四月，售价在300万元以下的房源占到了成交总量的78%，而在2023年初，这一比例仅为65%，间隔不久显著上升13个百分点。进一步的数据分析显示，特别是在售价200万元以下的房源，其成交占比由今年初的45%上升至四月的60%，显现出刚需买家的集中进场。

上海的市场特征颇为相似，截止四月，300万元以下房源的成交占比达到70%。细分数据则显示，70平方米以下、售价在200万元以下房源的成交比例分别达到41%和50%。这一现象的出现，正是因为买卖双方的预期出现了极大的差距。刚需房源的成交比例上升，恰恰反映了老旧小区房价调整后所带来的性价比优势，充分吸引了不少原本处于观望的购房者。中指研究院指出，二线城市内二手房交易持续向低总价段集中，反映出持续回调的房价使得部分房源售价逐渐回落至刚需群体可接受范围。

合硕机构首席分析师郭毅也表示，这一现象并不仅仅限于北上，广州等其他一线城市的情况也是类似之处。可以看出，在市场经历了下行周期后，现已步入筑底阶段。这一阶段内，部分户型较小、房龄较老的二手房出现价格超跌现象。同时，不少业主对未来房价的担忧导致大量老破小物业集中挂牌，造成市场供应量上升，进一步施加价格压力。这种因价格下跌而形成的性价比，正是导致部分城市二手房市场长期僵持的根源。 球友直播官网

与此同时，由于低价房源的超跌现象，业主在出售过程中可能面临将用于置换改善住房的首付资金减少的尴尬局面，从而形成改善购房的意愿不足。例如，若手中房产的价值在200万元至300万元之间，要想置换同一区域的改善房，往往需要出售两到三套房产，才可实现置换。这样的市场环境使得多套房产的家庭更倾向于变现，而改善型房源的成交比例则随之下降。

自去年以来，依靠价格调整带动成交量的特征，已成为核心城市二手房市场的显著特征。然而，如今这一现象似乎正在发生变化。几个月前，市场中就曾流传些许乐观的预测，认为二手房市场将整体回暖。中指研究院更是表示，预计到2025年，二手房的整体成交量并不逊色，然而增幅主要得益于挂牌量的增加，这一过程中，房价仍将承受下行压力。今年的状况显然有所不同，从供应端来看，挂牌量的趋稳，以及价格跌幅的收窄让市场发展得以不断演进。根据中指的数据，到2026年四月末，重点25城的二手房存量挂牌量环比下降1.6%，与去年十月的高峰相比，回落幅度达4.3%。其中，北京、上海的挂牌量也呈现出明显的波动下降趋势，四月末的同比下降更加凸显出市场的演变。